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走向死亡的中國內地住宅物業管理(非常值得一讀)

中國內地的物業管理起源于上世紀80年代初的深圳。1980年8月,當時深圳唯一的房地產企業——深圳經濟特區房地產公司(今天的深房集團)開發的東湖麗苑小區作為深圳第一個涉外房地產工程開工興建。為了創造安全、文明、舒適的居住環境,1981年3月,深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理企業——深圳市物業管理有限公司,對該小區進行專業化管理和提供全方位服務,包括保安、保潔、綠化、維修等,東湖麗苑也成為中國內地第一個實行市場化物業管理的小區。

中國內地的物業管理起源于上世紀80年代初的深圳。1980年8月,當時深圳唯一的房地產企業——深圳經濟特區房地產公司(今天的深房集團)開發的東湖麗苑小區作為深圳第一個涉外房地產工程開工興建。為了創造安全、文明、舒適的居住環境,1981年3月,深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理企業——深圳市物業管理有限公司,對該小區進行專業化管理和提供全方位服務,包括保安、保潔、綠化、維修等,東湖麗苑也成為中國內地第一個實行市場化物業管理的小區。

從此,全球獨特的圍墻里的中國內地物業管理模式宣告開始。2003年9月1日,國務院《物業管理條例》生效,全部照搬和肯定了深圳的物業管理,將這一模式推向全國,同時也為中國內地物業管理的噩夢埋下伏筆。

照搬照抄的業主大會和業委會制度
會將中國內地物業推到死亡的邊緣

業主大會制度是中國內地從香港學習來的。香港地區《建筑物管理(修訂)條例》采取相對多數決議制度,相對性體現在業主大會計票時,大會無須理會有權投票業主的消極行為(不出席會議;出席會議不投票;投空白或無效票;棄權票)。這種制度設計能有效消解部分業主的消極行為,這種消解能幫助香港地區業主積極有效地享有所有權共有。

香港地區的法律甚至規定召開業主大會,有效法定人數可以處于極低狀態,香港地區業主只要占總人數10%就可召開業主會議,且由出席會議的業主以過半數業權(物權)票,即可議決一般性共有事務(更改業主法團名稱除外)。這是內地業主不可想象的制度設計。內地《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十六條規定:

下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

這種制度設計缺乏可操作性,其規定的有效門檻如此之高,實際組織運作如此之復雜,會嚴重消弱許多業主的參與心理,這也是中國內地業委會制度問題重重的根本所在。去過香港的人都知道,內地的小區在規模上要比香港小區大的多。小區規模的擴大必定導致管理難度的增加,而我們的制度卻遠遠不及香港制度具備可操作性。如果內地業主嚴格按照《物權法》規定操作小區事務,業委會及基層居委將不堪重負,如果不執行《物權法》規定,業委會權力又會無法無天,不管怎么操作,內地的業委會制度一定是幾近癱瘓。

物業公司直接收取物業費
導致使得中國內地物業管理制度走向絕路

2011年,央視曝光上海眾多物業公司不堪管理成本重負,紛紛退出住宅物業管理,在北京、上海等一線城市,物業收費低,物業選擇退出住宅物業管理已經不是什么新聞。為什么會出現這種事情,其根源就來自于內地物業管理收費制度的設置。由于一直是物業公司收取物業費,甚至進行欠費訴訟,業主到現在還認為收的物業費是給物業公司的,而不會認為這是全體業主的錢,物業公司只是管家。所以,內地業主就堅定認為為了維護業主的權益,就一定要控制物業公司對業主斂財,物業管理費不能增加。

依據法律規定,業主大會委托物業公司進行小區管理,應當支付物業管理費,但業主大會并不收取物業費,而是由物業公司自己收取,結果使得物業公司與業主的矛盾擺到了桌面上,而業主大會成為旁觀者。由于物業公司是面對一群根本不團結、也無法團結的業主,服務好了物業費不能漲,服務不好物業費也不能降低,成本高了也不難以提高。由于業主認為其交費是給物業公司,物業費的提高只是提高了物業公司的收益,與業主毫無利處,這就導致業其根本無法接受增加物業費這一作法。

試想如果制度設計成物業費是交給業主大會的,業主大會代表業主將物業費交給物業公司,業主還會像上述那樣想嗎?業主大會收費,業主比較容易理解,業主參與社區管理的積極性也會更高,同時這也使得“管家”和“主人”定位更為清楚,物業管理法律關系是民事代理法律關系更為明確,物業公司與業主之間的矛盾也一定會得到有效地緩和。所以,物業收費正確的模式應當是業委會或業主大會收物業費,其給物業公司開“支票”。到那時,物業費該漲一定能漲上去的——再不至于出現中國內地小區大面積業主欠物業費這一老外怎么也看不懂的奇怪現象。

政府職能在物業管理中的弱化
使得物業公司不堪重負

中國內地物業管理的失敗實際上是由最不要臉面的政府造成的。首先,有了物業管理公司,警察就不進社區了,小區的治安交給了“屁用不管”的小區保安。除了中國內地,不管是美國、新加坡、臺灣,都沒有這樣做的。政府不僅治安不管了,其它包括居民選舉、人口普查、消防管理、市政綠化等等,都交給了物業公司來做,真是可恥。筆者從來不想把物業費與房產稅扯在一起,但這里真的要扯在一起。國外房產稅主要用于社區的教育管理支出,比如說社區市政管理費,政府拿了錢就要承擔起社區市政管理的職責。美國、歐洲的一些國家,別墅小區是沒有物業費的,很簡單,自己的院子自己管,自己院子外面政府管,交房產稅就是了。

而我們呢,政府該管的不管,將社區市政管理基本上都交給物業公司了,今天又厚顏無恥要收物業稅,收稅之前還是先問問給納稅人做了什么吧!關于政府的混蛋行為再舉一例:小區違章搭建應當是政府管的事,能讀懂本律師此文的人都知道,但由于一直是物業公司管理違章搭建,甚至是向法院提出訴訟,所以,業主就認為,小區有違章,就是物業公司的錯,因為有違章,所以就不交物業費,成為業主的當然邏輯,物業公司苦不堪言。我們不禁要問,世界上最龐大的政府機構的工作人員真不知道在做什么。

公共事業單位的集體失職
成為物業公司的“噩夢”

由于深圳人率先將房子圍了起來,供水、供電、供氣公司再也不進小區了,他們是真的進不來了嗎?我們拼命在喊:供水公司要管到龍頭、供電公司管到燈頭、煤氣公司管到灶頭,雖然2005年鄭州出現了物業公司集體“罷收”事件,但水、電、煤的老大們到現在仍不來小區,他們不是真的進不來了,而是我們請也請不進來。他們的集體失職成為物業公司的噩夢——水電煤費用還是要幫他們代收,還是要為他們配備專門的水電工,還是要承擔他們管道的維修義務。有一老外朋友聽說停電了找物業他非常不理解,他問為什么不找電力公司呢?筆者沒做過一一調查,但絕大多數國家特別是西方國家,水、電、煤公司都是要管到每家每戶的,而我們這些壟斷部門的敗家子們毫無作為卻享受著壟斷所帶來的巨額暴利。

維保制度的失敗會造就
中國內地房屋的短命

筆者最怕的就是去老大樓,特別是高層住宅。電梯的響聲總感覺不知道啥時會掉下去,大樓的外立面墻磚不知曉什么時候會脫落,生銹的上水管道真不知這水還能不能喝。國外的老大樓也很舊,起碼沒有新建的大數光鮮,但里面的的設備、設施保養的卻很好,電梯運行平穩,樓道、走廊打掃的干干凈凈。為什么這樣?因為國人只曉得買房,不曉得養房。

記得有一位房地產公司老總講過,國外買房的成本與養房的成本之比為1:5,是指花了100萬買了房子,今后要花500萬來養這個房子。外立面多長時間清洗一次,設備要多少時間保養、更換,這些都是明確具體的規定,并且是強制性的。在我們國家,只要不死人,政府是不會要求您如何如何保養維修房屋及其設備的,加之老百姓也缺少房屋保養的意識,造成了中國內地房屋短命的悲劇,最后苦的還是咱老百姓。

中國內地物業管理制度改革勢在必行,否則死路一條。免費分享

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