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CEO劉德明出走雅生活

11月9日,雅居樂雅生活服務股份有限公司發布公告稱,因需要更專注打理個人事務,劉德明辭任該公司執行董事、首席執行官及總經理(總裁)職務,自2018年11月9日起生效。該公告亦表示“劉先生確認其與董事會并無分歧意見。董事會謹此對劉先生過去對本公司所作出的寶貴貢獻致以萬分謝意。”

或許是物業行業2018年度最大的人事變動新聞,由一紙上市公司公告突然公開揭示,幾個月以來的傳聞變成了事實。

11月9日,雅居樂雅生活服務股份有限公司發布公告稱,因需要更專注打理個人事務,劉德明辭任該公司執行董事、首席執行官及總經理(總裁)職務,自2018年11月9日起生效。該公告亦表示“劉先生確認其與董事會并無分歧意見。董事會謹此對劉先生過去對本公司所作出的寶貴貢獻致以萬分謝意。”

CEO劉德明出走雅生活

背靠雅居樂、綠地兩大地產商的雅生活,自其由兩大地產母公司整合物業相關業務之日起就備受關注,今年2月赴港上市,更是成為港股僅有的幾只物業股,市值一度排列前茅。此番劉德明的離職,無疑讓雅生活再度成為全行業的焦點。

CEO劉德明辭職

CEO劉德明出走雅生活

劉德明的突然辭職,多少讓人有點意外。

山東大眾報業集團記者出身的劉德明,曾從事一線采編業務10余年,后接手大眾報業集團房產管理部,2004年劉德明在山東省省會濟南創辦物業公司明德物業。

根據公開資料顯示,明德物業成立于2004年,截止2018年,明德物業服務項目近600個,項目遍及山東省17地市及全國23個省、直轄市、自治區,管理業態涉及大學城、醫院、產業園、城鄉環衛一體化、高檔住宅區、寫字樓、機關辦公樓等。最新公布的《2018年中國物業管理行業發展報告》中顯示,明德物業名列全國第15名。

2016年,劉德明正式加入雅生活集團。公開資料顯示,雅生活成立于1997年,是雅居樂集團 “以地產為主,多元業務并行”戰略規劃下的首個產業集團。

在外界看來,雅生活選擇劉德明,正是看重了劉德明在物業行業沉浸多年的專業能力、人脈關系和行業影響力。彼時雅居樂主要樓盤集中于廣東、海南、云南等省份,缺乏全國的物業行業影響力。

2017年2月,雅生活啟動上市,同年7月,劉德明升任公司執行董事。次年2月,劉德明在港交所敲鐘,雅生活正式登陸H股。而雅生活上市之初近20倍的超額認購,最高峰時公司市盈率高達61倍,讓公司在整個行業風頭一時無兩。

除了成功上市之外,雅生活還在積極尋求對外擴張,其中最著名的就是和綠地之間的合作。2017年6月,雅生活斥資10億元收購綠地控股旗下的綠地物業。從此形成了以“雅居樂物業”和“綠地物業”雙品牌驅動戰略。兩個月之后,綠地集團又宣布以10億元價格戰略投資雅生活,獲得其20%股份,成為第二大股東。

詳細來看根據當初雙方簽訂的《投資合作協議》里約定,自2018年起,5年內綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商,每年交付管理物業面積將不少于700萬平方米,并額外提供300萬平方米的優先物業管理權。

而這并不是雅生活對外擴張的終點。2018年4月9日,雅生活斥資2.04億元收購了南京紫竹物業51%的股權;今年7月,公司又花了1.47億元,買了蘭州城關物業51%的股權,短短三個月內連下兩城,雅生活一舉一動都牢牢吸引著行業人的眼球。而通過收購,雅生活也從廣州出發,迅速將足跡擴張到了全國多個城市。

風頭正勁,雅生活的業績表現同樣搶眼。延續2017年的良好勢頭,2018年公司披露的中報顯示,公司2018年上半年收入達到14.1億,同比增長103%;股東應占利潤達到3.3億,同比增長196%;在管面積突破一億平方米,達到1.09億平方米,同比大幅增長39.3%;合約面積1.86億平方米,增速達47.2%。

CEO劉德明出走雅生活

風風光光上市、面積迅速擴張、業績財報的優良,而就是在這樣的大環境下,劉德明卻突然辭職了。

實際上,就在劉德明離職前夕,他還曾在公開場合闡述了對雅生活未來的規劃。“從規模上講,預計到2020年公司的管理面積是要達到3億平方米。”劉德明說。

法人變更迷局

3億平米的管理面積尚未實現,劉德明卻突然因個人原因辭職,略顯倉促的告別不得不讓外界對其離職的原因產生疑問。

然而,從此前幾份雅生活披露的公告來看,劉德明的辭職似乎也并非無跡可尋。

2018年9月17日,雅生活發布《建議修訂公司章程公告》(以下簡稱“公告”)。據公告,雅生活擬對該公司的《公司章程》第五條進行修訂——由原來的“董事長為公司法定代表人”變更為“總經理為公司的法定代表人”。

公告稱,該項決議須待臨時股東大會以特別決議案的方式批準,并經過中山市工商局完成備案和變更登記才正式生效。通俗而言,即擬將雅生活的法人由董事長黃奉潮變更為總經理劉德明。

作為雅居樂的“老人”,黃奉潮于1999年加入雅居樂集團,彼曾任該集團房地產管理中心總監及花都和南湖項目的總經理。2014年3月24日,黃奉潮獲委任為雅居樂集團控股有限公司的執行董事,2017年7月21日獲委任為雅居樂雅生活服務股份有限公司執行董事兼董事會聯席主席。

2018年9月18日,雅生活發布公告稱,將于11月5日下午3點舉行“2018年第二次臨時股東大會”,以審議多項決議案,其中“第2項特別決議案”即為上述變更法人事宜。

但是,接下來發生的事情出乎了很多人的意料,“或許這正是劉德明辭職最明顯的預兆”,一位不愿具名的業內人士告訴物業深度報道記者。

10月31日,雅生活再發公告稱,撤回“2018年第二次臨時股東大會第2項特別決議案”。

公告提到,經重新考慮公司現時的經營管理情況,由董事長擔任公司法人符合公司最佳利益,故撤回審議及批建修訂公司章程的決議。

至此,在一番折騰之后,法人變更事宜又回到最初的原點。

隨后發生的事情就是現在大家關注的焦點。11月9日,雅生活發布人事變動公告,公告稱劉德明因需更專注打理個人事務而辭任公司執行董事、首席執行官及總經理(總裁)職務。辭任后,亦不再擔任公司提名委員會成員及風險管理委員會成員。所有辭任自2018年11月9日起生效。

個中蹊蹺

法人的變更、變更決定的撤回,幾度折騰,最終以劉德明辭職收場,這當中究竟發生了什么?

“劉德明的辭職,很可能和當前雅生活所處的發展困境有關系。”一位接近雅生活的人士向物業深度報道記者透露。

正如前文所說,雅生活正處于急速發展的快車道上,一切都看著非常美好,問題究竟出在哪里?

“業績雖然非常優秀,但是依然不能掩蓋公司當前面臨的困境,而這個困境可能正是和雅生活背后兩大地產商之間物業資源整合相關。”上述人士表示。“明面上看,通過強強聯合,雅生活獲得了雅居樂和綠地兩邊的物業管理面積,但實際上的情況并非完全如此。”

CEO劉德明出走雅生活

一個不容忽視的事實是,雅生活并購的綠地物業并非通常意義上理解的綠地控股旗下的全部物業產業。

盡管綠地物業的名頭看似是綠地控股物業板塊的主力軍,但事實上,綠地旗下擁有多家類似物業服務公司。除綠地物業之外,綠地還有科瑞物業、永綠物業等多家重要物業管理公司。綠地控股2016年年報顯示,其物業及相關產業總營收為7.31億元,而綠地物業同期營收僅為1.22億元。由此可見,綠地控股轉讓給雅生活的物業資產僅占其整體物業中的一小部分。

據知情人士透露,當初雅生活并購時,不少綠地物業在管的項目其實是科瑞、永綠等的項目,只是由綠地物業團隊操作而已,后續相關項目又陸續歸還給了科瑞、永綠等公司。科瑞物業總經理張一民最近一次公開透露,目前科瑞物業管理面積大約1400多萬平米。而反觀彼時雅生活和綠地物業合作的時候,綠地物業的管理面積僅417萬平方米。

另一方面,據接近雅生活相關人士透露,在綠地承諾的每年交付管理面積這件事情上,進展的也并不是很順利,雖然綠地承諾了每年700萬平米的管理面積及300萬平米的優先管理面積,但雅生活目前從綠地獲得的項目并不算優質,畢竟作為全國布局的綠地,不僅在華北、華東,華中等物管富礦區域有樓盤,而在東北三省、西北新疆等地區也有大量新開發樓盤,這些地區的物業費相當低廉,空置率也非常大,后續物業管理盈利難度極大。

物業深度報道記者獲悉,自2018年6月公告并入雅生活體系之后,原綠地物業管理團隊逐漸被被邊緣化,時至今日,大量原綠地物業總部管理團隊已經全部流失,不愉快事件也時有發生。最新消息是原來曾經設想的雅生活廣州(雅居樂)、上海(綠地)雙總部,將可能撤銷上海物業總部,未來由廣州總部直接對各地分公司進行管理。

這樣一來后續的隱患問題是,畢竟綠地還有每年近1000萬平米管理面積要交付給雅生活,后續雅生活持續與綠地控股的溝通,管理面積的兌現,優質管理面積的爭取,已經缺乏了解熟知綠地控股體系的“內部人”。

“發生這樣的局面,或許和劉德明個人的管理風格也有關系。”一位接近雅生活的人士表示,“他在公司管理上比較強勢,個人風格相當鮮明,所以在日常的溝通上,不僅僅是和合作方,和公司的高層、董事會都很可能會產生一些分歧。于雅居樂的公司文化氛圍而言,劉的鮮明個性或許多少存在一些不匹配。”

因此,由上面的情況綜合來看,并購整合出現瑕疵,又疊加內部管理溝通不順,或許都是導致劉德明辭職的原因。

分手后的未來

而劉德明離開之后,雅生活的未來會走向何方?

根據上市公司公告,執行董事兼董事會聯席主席黃奉潮將代行首席執行官及總經理(總裁)職責主持工作。“相比劉德明,黃奉潮有在雅居樂集團工作過的豐厚經驗,對整個集團的發展戰略了解程度也相對清晰。”上述人士告訴物業深度報道記者。

同樣值得關注的是,在劉德明任職期間,其主導的對南京紫竹物業、蘭州城關物業的并購案后續的發展。這兩個并購當初在物業行業中都轟動一時,不過在51%對49%的并購股權安排上可以看出,被并購方被保留了大比例的股權和管理權,這大約也是吸取了并購綠地物業的經驗教訓。但隨著初始操盤者劉德明的離職,后續相關企業會如何發展,在雅生活體系內如何進一步整合,尚存變數。

劉德明依然還是雅生活的重要股東。根據雅生活財報顯示,劉德明通過共青城投資總共持有雅生活8千萬股普通股,占到已發行普通股比例的6%,而該持股比例從公司第一份財報披露至今始終未發生變化。

CEO劉德明出走雅生活

根據工商資料顯示,時至今日,劉德明也依然是山東明德物業的法人,公司官網上,劉德明仍然是公司集團董事長,而在股權結構上,劉德明仍以24.5%的持股比例位列公司的第二大股東。

截止發稿前,物業深度報道記者試圖就上述文內所提到的多個問題,希冀聯系到劉德明本人,但并未得到任何回應。

不過,劉德明本人在微信中的一句回復意味頗深,在其辭職的消息正式傳出之后,有朋友關心其詳細近況,劉德明回復:歡迎來山東。

本篇文章來源于微信公眾號轉載: 物業深度報道

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